Pourquoi la TVA du marchand de biens est-elle cruciale pour les investisseurs immobiliers ?

La TVA du marchand de biens est un sujet complexe mais essentiel pour ceux qui se lancent dans l'immobilier. Cet article décortique ce concept pour le rendre compréhensible. 

Qu'est-ce que la TVA du marchand de biens ?

La TVA, ou taxe sur la valeur ajoutée, est un impôt indirect qui s'applique à la plupart des biens et services vendus en France. Pour les marchands de biens, c'est un élément crucial à comprendre car il influence directement leurs opérations financières. Un marchand de biens est une personne physique ou morale qui achète des biens immobiliers pour les revendre. Contrairement à un simple particulier, le marchand de biens exerce cette activité de manière habituelle et professionnelle.

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Lorsqu'un marchand de biens achète un bien immobilier, il peut être assujetti à la TVA sur cette transaction, selon le type de bien et son état. Par exemple, l'achat d'un terrain à bâtir ou d'un immeuble neuf est généralement soumis à la TVA. En revanche, la revente de biens anciens peut bénéficier d'un régime d'exonération ou d'un taux réduit sous certaines conditions. Découvrez les implications de la TVA pour les marchands de biens expliquées

Application de la TVA dans l'achat de biens immobiliers

L'application de la TVA dans le cadre des activités d'un marchand de biens dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de bien acheté et l'intention de revente. Pour les terrains à bâtir, la TVA s'applique systématiquement au taux normal de 20%. Cette taxation s'applique également aux immeubles neufs, c'est-à-dire les immeubles achevés depuis moins de cinq ans.

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Lorsque le marchand de biens achète un bien immobilier neuf, il paie la TVA au vendeur. Cependant, il peut récupérer cette TVA s'il prouve que l'achat a été fait dans le cadre de son activité professionnelle et que le bien sera revendu dans un délai raisonnable. Cette récupération de la TVA est possible grâce au mécanisme de déduction, qui permet de soustraire la TVA payée en amont de celle collectée lors de la revente.

Revente de biens immobiliers : régime de TVA applicable

Lorsqu'un marchand de biens revend un bien immobilier, la TVA peut s'appliquer différemment selon le type de bien et la durée de détention. Pour les biens immobiliers neufs, la revente est soumise à la TVA au taux normal de 20%. 

Pour les immeubles anciens, la revente peut être exonérée de TVA, mais elle est soumise aux droits de mutation au taux de 5,09%. Dans certains cas, le marchand de biens peut opter pour l'assujettissement à la TVA sur la marge, un régime particulier qui permet de ne payer la TVA que sur la différence entre le prix d'achat et le prix de vente.

La TVA sur la marge : une option stratégique

La TVA sur la marge est un régime spécifique qui peut s'avérer avantageux pour les marchands de biens. Ce régime s'applique lorsque le bien immobilier acheté n'a pas été soumis à la TVA lors de son acquisition, comme c'est souvent le cas pour les immeubles anciens. Plutôt que de payer la TVA sur le prix total de vente, le marchand de biens ne paie la TVA que sur la marge réalisée, c'est-à-dire la différence entre :

  • le prix d'achat 
  • le prix de vente.